Informazione economica sulla compravendita dei terreni

Abstract

L’informazione economica sul mercato dei terreni non è ancora pienamente sviluppata. L’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate ha avviato, in via ancora sperimentale, uno studio con l’obiettivo di realizzare anche sul mercato dei terreni una pubblicazione periodica inerente le quantità oggetto di transazione del diritto di proprietà. I primi risultati sul biennio 2011-2012.

Qualche cenno introduttivo

L’Osservatorio del mercato immobiliare (d’ora in poi Omi) fin dalla sua costituzione, avvenuta nel 2001 con l’istituzione dell’Agenzia del Territorio, ha centrato la sua attenzione prevalentemente, se non esclusivamente, sui fabbricati sia in relazione alle quotazioni di valori basate su livello e andamento dei prezzi, sia in relazione alle quantità di unità immobiliari scambiate sul mercato. Le ragioni di questa scelta, sono dovute all’equilibrio tra le poche risorse disponibili e la rilevanza dei fenomeni economico-finanziari (crisi del 2008-2009 docet) sottostanti al segmento patrimoniale dei fabbricati, di maggior rilevo dal punto di vista dei capitali mobilitati che possono influenzare, anche significativamente, l’economia nel suo complesso. Inoltre, il trattamento dei dati relativi alle compravendita dei terreni presenta delle criticità riguardanti la qualità e completezza delle informazioni presenti negli archivi amministrativi da cui possono essere estratte quelle di rilievo. Per fare un accenno, è evidente che il mercato delle compravendite (e delle locazioni) è strettamente connesso alla qualità di coltura e alla vocazionalità produttiva, o alla edificabilità dei suoli, attributi per i quali il sistema informativo attualmente disponibile non risulta del tutto idoneo.
E’ indubbio, tuttavia, che, almeno per ragioni di completezza dell’Omi medesimo, sia giunto il momento di  avviare un programma volto alla produzione di statistiche inerenti anche i terreni, a cominciare da quelle relative alla quantità di superficie oggetto di scambio sul mercato delle proprietà. Ciò anche per il fatto che non mi sembra che esistano misure precise, e relative all’intero territorio nazionale, della mobilità fondiaria inerente la proprietà.
In questo articolo si vuole quindi riassumere i primi risultati di una elaborazione sul tema indicato, già oggetto di pubblicazione1, ferma restando la necessità di approfondire ulteriormente dati e criteri di elaborazione, al fine di pervenire ad una divulgazione periodica di queste informazioni.

Fonte dei dati e criteri di elaborazione: alcuni cenni

Si deve necessariamente premettere che la fonte principale di natura amministrativa è rappresentata dall’archivio di pubblicità immobiliare gestito dall’Agenzia delle entrate in cui sono registrate, tra l’altro, le note di trascrizione dei rogiti notarili degli atti di compravendita. Da questa fonte si ha l’informazione, oltre che dei soggetti a favore e contro, anche delle particelle terreni identificate catastalmente oggetto dello scambio. L’incrocio tra questi dati sulle transazioni e i dati dell’archivio del catasto terreni, consente di conoscere la localizzazione della particella terreni, l’estensione in termini di superficie di ciascuna particella compravenduta e le altre informazioni archiviate nel catasto (qualità e coltura della particella e rendita in particolare). Sono ovviamente escluse le particelle inerenti acque e strade.
Le elaborazioni alla base del presente studio si limitano ad analizzare le transazioni inerenti le compravendite del diritto di proprietà misurate in termini di superficie del terreno oggetto di compravendita2, avvenute nel mercato fondiario negli anni 2011 e 2012. Si deve precisare che da queste statistiche è esclusa la possibilità di distinguere se i terreni compravenduti sono edificabili o meno. Peraltro non sono state effettuate neanche elaborazioni per tipo di coltura e qualità indicata in catasto, salvo successivi approfondimenti, perché non è detto che via sia piena coerenza tra quanto indicato in catasto e la realtà effettiva3.
Si è ritenuto inoltre di dover distinguere, nell’ambito dell’universo analizzato, le transazioni concernenti la totalità delle quote di proprietà della particella da quelle di cui se ne aliena solo una quota parziale4. In quest’ultimo caso, infatti, molto spesso l’innesco alla compravendita scaturisce più da sistemazioni e razionalizzazioni interne ad un asse ereditario, che da ragioni di mercato stricto sensu. In effetti, tenuto anche conto che qualora un coerede volesse cedere a terzi la propria quota deve informare preventivamente gli altri coeredi che potranno eventualmente esercitare il diritto di prelazione (art. 732 Cc), è evidente che tale condizione influenza ovviamente le condizioni di mercato, atteso che esista uno specifico mercato delle quote di proprietà, sia nella formazione del prezzo sia nella formazione della domanda.
Infine, va segnalato che dall’ambito dell’analisi sono esclusi tutti quei territori assoggettati al regime del tavolare e non a quello di pubblicità immobiliare (in particolare le province autonome di Trento e Bolzano, e i comuni di Gorizia e Trieste) per i quali i dati non sono disponibili in quanto, appunto, non presenti negli archivi della pubblicità immobiliare.

Riepilogo dei dati nazionali (2011-2012)

Iniziando dalle compravendite riguardanti l’intera proprietà della particella e misurandole in termini di superficie compravenduta, la tabella 1 riepiloga i dati della mobilità fondiaria nel biennio 2011-2012.

Tabella 1 - Superficie di proprietà compravendute 2011/2012

Fonte: G. Guerrieri - G. Venditti “Mercato fondiario 2012: primi dati sulle compravendite” in Quaderni dell’Osservatorio, 2015

Si precisa che per Sci si intende la superfice della particella compravenduta per l’intera proprietà, mentre con Imif si denomina, l’intensità del mercato Immobiliare, ovvero il rapporto tra le superfici inerenti particelle terreni la cui proprietà è ceduta per intero e il totale dello stock di superficie dei terreni risultante in catasto (al netto senz’altro di acque e strade).
Le annualità considerate non consentono ovviamente una analisi approfondita degli andamenti delle compravendita a livello nazionale e tra le diverse aree del Paese. Certo è che i dati testimoniano che anche nel settore dei terreni, l’anno 2012 ha rappresentato un momento di profonda crisi degli scambi, addirittura superiore, per intensità, a quello registrato per i fabbricati. Si può osservare come l’Imif, che relativizza la superficie compravenduta rispetto allo stock potenzialmente disponibile è alquanto basso (0,46%), pari a solo ¼ a quello che nel medesimo anno (2012) si registrò per le abitazioni (1,80%).
Con riferimento invece alle particelle terreni per le quali è stata compravenduta una o più quote di proprietà (ma non il 100% delle quote), moltiplicando la quota per la superficie della particella si può misurare la superficie delle quota di proprietà parziali (Scp) compravenduta. Risulta che nel 2012 in tutta Italia tali superfici assommano a circa 19.800 ettari e sono riferite a particelle di dimensione complessiva pari a circa 64 mila ettari5. Anch’esse risultano in flessione a livello nazionale (-5,3%) rispetto al 2011, ma solo per ciò che è avvenuto su un’unica Area: le Isole segnano infatti una riduzione del 51,1%, mentre tutte le altre aree del Paese registrano un incremento (vedi tabella 2).

Tabella 2 - Superficie di quote di proprietà cedute 2012-2011 - Italia

Fonte: G. Guerrieri - G. Venditti “Mercato fondiario 2012: primi dati sulle compravendite” in Quaderni dell’Osservatorio, 2015

E’ di immediata evidenza, tuttavia, che anche sommando le Scp alle Sci, il rapporto che ne deriva con lo stock permarrebbe su livelli estremamente bassi (0,54%).
Se si sposta l’analisi su un piano territorialmente più disaggregato, emergono alcune realtà in cui l’intensità del mercato mostra una maggiore dinamicità del mercato.
Nella figura 1 è riportata una mappa tematica in cui è rappresentato il valore dell’Imif per singola provincia.
L’intensità del mercato fondiario a livello provinciale evidenziata con i toni più scuri mostra quattro polarità (Nord Est, Nord Ovest, Puglia e Sicilia) in cui le compravendite sono più vivaci. In particolare si evidenziano due province con un Imif superiore all’1% (Ferrara e Treviso, rispettivamente con 1,05% e 1,31%) ed almeno altre 21 con valori superiori alla media nazionale (Imif maggiore dello 0,6%).

Figura 1 - Imif 2012 - province

Fonte: G. Guerrieri - G. Venditti “Mercato fondiario 2012: primi dati sulle compravendite” in Quaderni dell’Osservatorio, 2015

Con tutti i caveat del caso, tra cui il principale legato alla indistinguibilità tra terreni dedicati alla produzione agricola estensivamente intesa e quelli suscettibili di edificabilità, si potrebbe ipotizzare una dipendenza della dinamica locale della compravendita dei terreni dalla dinamica del valore della produzione agricola. I dati disponibili e l’assenza di una serie storica impediscono di esaminare con appropriatezza il tema. Quello che si può fare è la verifica della correlazione manifestatasi negli anni 2011 e 2012, tra i differenziali rispetto alla media nazionale della produttività fondiaria regionale, misurata dal valore aggiunto per ettaro di stock di superfice catastale (assunta quale proxy della superfice effettivamente utilizzata per la produzione agricola), con i differenziali degli indici regionali dell’Imif nel biennio 2011 e 2012.
La correlazione tra queste variabili considerate non è elevata, ma non è trascurabile. In particolare, i dati del 2011 mostrano un coefficiente di correlazione (ρ) pari a 0,41 per l’Imif. Nel 2012, il coefficienti di correlazione si riduce allo 0,30 del 2012, per via ovviamente del crollo delle compravendite. Questo risultato, del tutto provvisorio, indica che la diversa mobilità fondiaria territoriale è almeno parzialmente legata, come era da attendersi peraltro, ai livelli di produttività della produzione agricola.

Il consumo del suolo

Si vuole infine dare un solo accenno ad un ulteriore potenziale sviluppo delle statistiche inerenti ai terreni, basate sulle informazioni desumibili dagli archivi catastali di cartografia e censuari. Tale sviluppo riguarda la misurazione del “consumo del suolo”. Senza entrare in alcun modo nel dibattito sulla definizione e misurazione di tale fenomeno, si sottolinea, in estrema sintesi, che l’utilizzo dei dati citati permette di conteggiare le particelle terreni edificate rispetto a quelle “libere” da edificazione. I problemi sono certamente connessi alla rappresentatività dei dati amministrativi. Nell’ultimo quindicennio, da questo punto di vista, l’amministrazione del catasto ha fatto enormi progressi nel recupero e nel riallineamento dei dati amministrativi con quelli reali. Si pensi, ad esempio, alla campagna inerente i cosiddetti “immobili fantasma” che ha portato al recupero di circa un milione di unità immobiliari o loro porzioni (di ogni tipo, compresi quelli pubblici) non censiti. Certamente occorre ancora lavorare in particolare sulla cartografia per recuperare soprattutto i dati sulle infrastrutture viarie. Al tempo stesso, tuttavia, l’archivio catastale rappresenta oggi l’unica banca dati che quotidianamente aggiorna le informazioni sull’utilizzo del suolo quantomeno per ciò che concerne la variazione e costituzione di fabbricati. Pertanto rappresenta un formidabile ausilio per comprendere, se non proprio i livelli di consumo del suolo, senz’altro le variazioni e le tendenze di questo fenomeno.
Come esemplificazione di quanto sopra affermato si ritiene opportuno riportare una elaborazione tratta da uno studio condotto all’interno dell’Omi e presentata alla XXXVII Conferenza italiana di scienze regionali il 20-22 settembre 20166.

Tabella 3 - Principali indicatori di uso della superficie per Regione (anno 2015)7

Fonte: F. Lucchese, E. Ghiraldo, M. Festa “Strategie operative e strumenti di monitoraggio per un uso responsabile del suolo” 2016, Mimeo, presentato alla XXXVII Conferenza italiana di scienze regionali il 20-22 settembre 2016

Nella tabella 3, dopo aver riportato, nelle prime due colonne, i dati riferiti rispettivamente alla superficie territoriale ed alla popolazione per unità di superficie, nelle ultime due colonne sono quantificati altrettanti indicatori, uno di densità, l’altro di intensità. In termini applicativi, l’indicatore di densità è pari al rapporto tra la superficie delle particelle con fabbricati e la differenza tra superficie totale delle particelle e superficie delle acque, mentre l’indicatore di intensità è calcolato come rapporto tra il numero di unità immobiliari e il numero di fabbricati edificati sul territorio censiti negli archivi catastali.
Questo è solo un esempio delle potenzialità ulteriori che potranno essere sviluppate dall’Omi, in termini di informazioni economiche sui terreni e il loro uso, a fini conoscitivi, di analisi e di studio.

Più che una conclusione un inizio

Appare evidente che i dati per ora disponibili non consentono di comprendere approfonditamente il mercato immobiliare dei terreni, le sue diversità territoriali e le correlazioni con fenomeni economici sia settoriali propri della produzione agricola che generali. D’altra parte il primario compito che si prefigge l’Osservatorio è anzitutto quello di mettere a disposizione i dati specifici inerenti gli scambi. E’ questo che nel biennio in corso (2017-2018) vorremmo conseguire, ben comprendendo che la qualità e utilità dell’informazione stessa dipende anche con la correlazione di altri dati disponibili presso altre amministrazioni (per esempio Agea) e l’Istat. Sarà un compito anche di esplorazione e di collaborazione che vorremmo assicurare in quanto siamo convinti che una informazione completa su tutto il mercato immobiliare aiuta la trasparenza e l’efficienza del funzionamento del mercato stesso e degli agenti economici ed istituzionali che in esso operano.

Riferimenti bibliografici

• Festa M., Mongelli S., Reggiani N., “Consumo di suolo. L’analisi delle trasformazioni delle superfici naturali attraverso l’utilizzo delle banche dati del catasto e dell’Omi” in  Quaderni dell’Osservatorio, n.2, dicembre 2013 [pdf]

• Guerrieri G., Venditti G., “Mercato fondiario 2012 : primi dati sulle compravendite” in Quaderni dell’Osservatorio, 2015” [pdf]

• Lucchese F., Ghiraldo E., Festa M., “Strategie operative e strumenti di monitoraggio per un uso responsabile del suolo” 2016, Mimeo, presentato alla XXXVII Conferenza italiana di scienze regionali il 20-22 settembre 2016

• 1. Cfr. G. Guerrieri - G. Venditti  “Mercato fondiario 2012 : primi dati sulle compravendite” in Quaderni dell’Osservatorio, 2015 [pdf].
• 2. Sono quindi escluse altre forme di trasferimento della proprietà: donazioni, successioni, nuda proprietà ed usufrutto, nonché le cessioni inerenti altri diritti reali.
• 3. Occorre dire, peraltro, che con l’art. 2, comma 33, del D.L: 3 ottobre 2006, n. 262, come convertito con L. 24 novembre 2006, n. 286, vi è stato un processo di aggiornamento delle qualità colturali, almeno per una parte delle particelle censite in catasto terreni, tale da renderle coerenti con l’attualità. Infatti, la norma sopra richiamata prevede che “le dichiarazioni relative all'uso del suolo sulle singole particelle catastali rese dai soggetti interessati nell'ambito degli adempimenti dichiarativi presentati agli organismi pagatori, riconosciuti ai fini dell'erogazione dei contributi agricoli, previsti dalla normativa  comunitaria  relativa  alle  Organizzazioni comuni di mercato (Ocm) del settore agricolo, esonerano i soggetti tenuti all'adempimento previsto dall'articolo 30 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917. A tale fine la richiesta di contributi agricoli, contenente la dichiarazione di cui al periodo precedente relativamente all'uso del suolo, deve contenere anche gli elementi per consentire l'aggiornamento del catasto, ivi compresi quelli relativi ai fabbricati inclusi nell'azienda agricola, e, conseguentemente, risulta sostitutiva per il cittadino della dichiarazione di variazione colturale da rendere al catasto terreni stesso”.
• 4. La proprietà fondiaria si presenta spesso con una proprietà anche della singola particella estremamente frazionata. Si ritiene che sussista una differenza se la compravendita riguarda alcune quote di proprietà o l’intera proprietà (ovvero, in caso di frazionamento della proprietà, tutte le quote sono cedute nella compravendita).
• 5. E’ chiaro che il rapporto tra 19.800 ettari e 64 mila ettari (circa il 31%) rappresenta la quota (frazione) di proprietà  media ponderata per la superficie effettivamente ceduta.
• 6. F. Lucchese, E. Ghiraldo, M. Festa “Strategie operative e strumenti di monitoraggio per un uso responsabile del suolo” 2016, Mimeo, presentato alla XXXVII Conferenza italiana di scienze regionali il 20-22 settembre 2016. Si rinvia a questo studio per gli approfondimenti di natura tecnica e il confronto con alcuni indicatori elaborati dall’Ispra. Peraltro, un primo lavoro, in ambito Omi, su questi temi è quello di M. Festa, S. Mongelli e N. Reggiani “Consumo di suolo. L’analisi delle trasformazioni delle superfici naturali attraverso l’utilizzo delle banche dati del catasto e dell’Omi” in  Quaderni dell’Osservatorio, n.2, dicembre 2013 [pdf].
• 7. E’ opportuno specificare che i risultati della tabella si riferiscono al 92% dei comuni italiani; sono esclusi i comuni con catasto tavolare e una serie di Comuni (in particolare quelli della Valle d’Aosta) in cui al momento di questa elaborazione non erano ancora disponibili tutti i dati necessari (o richiedevano un particolare approfondimento).